日本人的一生中，三筆最大支出分別是住房、教育、退休後。教育費支出，可高可低，同時也與孩子人數相關。打算用最低預算充當孩子的教育費，可一路讀公立學校直到大學畢業，而且在日本，通常高中生起就會外出打工賺錢。高預算的話，那就一路私立學校，外加各種家教才藝班，國外留學等等。退休後的養老金問題，自2019年日本政府金融廳提出報告書，指出公務員退休年齡65歲之後，餘生尚有30年左右，現金存款至少要保有2000萬日幣才足夠，這個數字一經提出引爆新聞等媒體熱烈討論這個數字。當然，以上所說是指一般人，特別有錢，或特別沒錢的，不在此列。
住房，你會選擇租房or買房呢？
如果用這個問題問日本年輕人，我想多數人會回答租的就好，幹嘛買！
日本的自有住房比率大致維持在60%上下已經有40餘年，即使歷經經濟高速成長年代，再到泡沫破裂，甚至2008年次級房貸引發全球金融危機，新冠疫情，一直保持這樣的水準。
話說，我猜蠟筆小新的爸爸很有可能是在1983~1988年這段時期，向銀行貸款買下他們的「一戶建」（類似台灣的透天厝）。因為小新的生日是1987年5月5日，大概率是在小新出生前不久購入。等到小新長大到了爸爸的年紀可能不會想要自己買房子。
依據日本總務省統計局的資料，Cross Marketing網站繪製出如下圖表，可看出越年輕的世代，住房自有率越低。此項統計開始不久的1983年在各個同年齡段中幾乎都是最高比例擁有自家住房的人群，大致就是小新爸爸的購房時期。
1978年代，25~29歲買房比例28.1%，進入30歲之後，更是達到51.8%，每2人就有1人買房。到了最近一次統計的2018年，25~29歲買房比例僅有9.1%，進入30歲之後，也只有35.9%，與40年前比較，年齡必須超過40歲才有5成以上的人買房。
依常理判斷，房價下跌，購屋人數應該會上漲，可是日本人卻違反了這條常理！
日本房價在經濟泡沫破裂之前，市場瘋傳「土地神話」又稱「不動產神話」，意即不動產價格將會持續上漲，今天不買明天就不再是這個價，隨便買隨便漲。沒幾年泡沫破裂後，房價一瀉千里，那段期間炒房炒股票的，有不少人破產，甚至走上絕路。
自那之後，如果不是剛需，買房不再是大家熱衷的話題，房價低迷了近20年。日本不景氣這麼久的結果，相對海外房地產市場顯得比較便宜，2006、2007年開始吸引海外熱錢進來投資，再接下來房價隨著景氣波動而漲跌。
日本的自有住房比率雖說有60%，這只是全國平均值，實際上大都會地區都是偏低，如東京46%、大阪54%、沖繩48%、福岡54%。
不買房的最主要理由是經濟問題，其他則是租房子方便搬家、不需要負擔房屋修繕、維護費、發生自然災害（地震、火災、淹水）人只要沒事再換個殼就行。
另外順帶說說，想要買房的理由，支付房租再多房子也不會變成自己的資產、租房限制多，房間格局無法自由變更、不用擔心變老之後租不到房子（這點越來越重要，獨孤老人死在屋內的案件越來越多）。
日本人年輕人不願意買房的大背景還有以下原因。
- 結婚不需要準備婚房，甚至婚後還能繼續待在父母家裡。日本也是西化很深的國家，孩子長大成人大多會自己搬出去住。每年4月的求學或就職潮就是他們獨立的好時機，4月之前這段時期新生（人）們會集中趕赴大都會區，如東京、大阪、名古屋、福岡、札幌等地，因為距離因素，只能在外租房。
- 日本全國基本沒有我們認知的學區房概念。為何要加上「基本」兩字，在於日本的公立小學、中學等，原則上也是根據住家地址就近分配就讀學校。假設如果真的想要跨區就讀也行，只要對方學校有缺額就能入學。現在日本的少子化嚴重，即使是都會區的學校也多有空缺。我兒小學剛入學那時有30多名同學，現在只剩20來名，讓他的編號一直往前跑。另外，只要是公立，教學品質基本大同小異。
- 日本不分租房或買房，只要你的住家地址登記在該校的就讀範圍內就能就近入學。不需要持有房屋產權，也不限制必須在該地住滿幾年。
- 日本大企業經常會輪調員工的工作地點。曾看過半澤直樹這部日劇就能直觀理解，半澤一開始在大阪西支店上班，之後榮升調到東京本部銀行工作。兩地的交通距離大約500公里，剛好可以塞進一個台灣。
- 日本早已進入低慾望社會，年輕人對於高價物品，如房屋、汽車等不再像他們的父母輩，大家一窩蜂地都想要擁有。
- 日本的房屋租賃契約基本偏向房客，因為房東與房客的力量關係，房客相對弱勢，日本法律原則上幫助弱者。舉例，租賃契約期間內，房東想賣出房子，不可以趕走房客，房屋所有權變更對房客沒有影響。
以上內容應該能看出日本的大環境並沒有帶給年輕人必須買房的壓力，最重要的原因，我能想到的是多數年輕人寧可省下房屋貸款轉做其他用途吧。
最後，日本2020年的全國平均房價收入比為8.41倍，最高的東京則是13.4倍，這已經是日本過去15年來最高水平。作為對比請參考下列圖表。
2022/04/26 posted.
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